开远市城市棚户区改造工程2015年度房屋征收补偿安置方案

　　根据我市城市总体规划和实施保障性安居工程建设的需要，为加快城市基础设施建设，开远市人民政府决定实施2015年度城市棚户区改造建设工程。为确保房屋征收工作的顺利实施，维护房屋征收双方的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定，结合我市的情况，制定本方案。

　　一、项目名称、征收范围和规模

　　（一）项目名称：2015年度城市棚户区改造建设工程。

　　（二）征收范围和规模

　　（1）崇文街片区：东至崇文街、南至灵泉西路、西至团结巷、北至青年路。

　　（2）南正街片区：东至开远五中、南至文化街、西至市西中路、北至灵泉西路。

　　（3）人民中路片区：东至人民中路、南至灵泉西路、西至崇文街、北至东风路。

　　（4）南院片区：东至人民南路、南至小高炉、西至开远五中、市西中路、北至文化街、灵泉西路。

　　开远市2015年度城市棚户区改造建设工程涉及改造任务4600户，房屋总建筑面积33.5万平方米，总占地面积407亩，具体位置以城市棚户区改造建设工程规划为准。

　　二、房屋征收人、被征收人和房屋征收部门

　　房屋征收人：开远市人民政府。

　　房屋被征收人：在征收范围内根据城市棚户区改造建设项目规划，需要拆除的房屋及附属物的产权人是被征收人。

　　房屋征收部门：开远市人民政府确定开远市城市棚户区改造指挥部为开远市城市棚户区改造建设工程的房屋征收部门，负责组织实施项目涉及的房屋征收与补偿安置工作。

　　办公地址：开远市南正街原政府西大院内。

　　联系电话：7120671、7120679。

　　三、房屋征收工作的实施期限和要求

　　2015年度城市棚户区改造建设工程的房屋征收工作预计实施完成时间：从2015年9月20日至2016年3月31日约六个月左右：

　　（一）征求意见阶段：2015年9月20日起至2015年10月31日，公布房屋征收补偿安置方案征求被征收人意见不少于30天，调查补偿安置意向, 被征收人选择房地产价格评估机构。

　　（二）调查认定阶段：2015年10月起至2015年12月，做出房屋征收决定，修改公布房屋征收补偿安置正式方案。进行房屋征收调查、实物认定和现场评估，公示调查、评估结果，协商房屋征收与补偿协议的内容。

　　（三）征收补偿阶段：从2015年12月起至2016年3月，签订房屋征收和补偿协议。按照协议约定时间接收被征收人腾交的房屋，进行房屋征收补偿安置、支付相关房屋征收补偿款项。

　　在本方案规定的时间期限内，房屋征收部门与被征收人协商达不成补偿安置协议的，由房屋征收部门报请开远市人民政府作出补偿决定，依法送达被征收人，并在房屋征收范围内公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。对于在法定期限内不执行补偿决定也不申请行政复议或不提起行政诉讼的，由开远市人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　四、被征收房屋结构类型、用途、性质、建筑面积的认定处理、房地产价格评估机构

　　（一）被征收房屋的建筑结构类型、用途、性质和建筑面积的认定：原则上以房产证或房产档案记载内容为准；房产证未记载的，在调查登记时据实认定；记载建筑面积与实际情况不符的，由房屋征收部门负责委托有资质的测绘机构测量，以技术报告的内容为准进行认定。

　　（二）被征收人在其合法的土地使用权范围内建盖的临时建筑，按照建筑的工料费评估补偿，不进行产权调换。

　　被征收人占用公共空地、过道或者他人合法使用的土地搭建的违规、违法临时建筑不予补偿，由被征收人自行拆除。

　　（三）被征收的住宅类房屋在2014年度、2015年度征收范围公告之前已经改为商业用房（住改商）且正在经营使用的，能够提供有效工商营业执照或税务登记证明并依法纳税的房屋，认定为商业用房；未能提供相关经营、税务证明资料的住改商一层房屋，按照房屋原用途认定补偿。

　　（四）住改商房屋的建筑面积计算仅限于该房屋主体结构临街底层的第一自然间。二层以上（含二层）房屋进行住改商的，如果房产证或者档案记载的用途不是商业用房的，按照记载用途补偿。

　　（五）被征收房屋房地产权不明的，权利人应当在调查认定阶段向征收部门提供产权依据进行产权认定；房地产权有争议的，产权人应当在征收期限内积极协商解决，在征收期限内不能确定归属的，征收部门采取证据保全方式详细记录房屋情况，签约期限届满依法下达房屋征收补偿决定。

　　（六）房地产价格评估机构的选择：房屋征收部门在房屋征收决定前，通过公开程序从具备云南省住房和城乡建设厅确定的房屋征收评估机构资格备选库名单中，确定3家以上的愿意承担开远市棚户区改造工作房地产价格评估工作入围备选机构。在本方案公布后组织被征收人从入围备选机构中协商选定；被征收人人数众多不便协商的，由房屋征收部门组织被征收人在征求意见期内投票决定；在投票箱开箱当日，如参加投票户数未超过被征收人户数 50%时，应在公证机构公证监督下对入围评估机构采取摇号、抽签等方式公开确定，如参加投票户数超过被征收人户数 50% 的得票的评估机构当选。

　　房地产价格评估费用由房屋征收部门承担，从事房地产价格评估的机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收价格评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　五、房屋征收的补偿安置

　　被征收人的房屋征收补偿安置可以选择货币补偿安置方式，也可以选择房屋产权调换安置方式。

　　（一）货币补偿安置方式的补偿内容

　　1．被征收房屋的价值补偿

　　对被征收房屋的价值补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　依据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、成新、朝向、层次、环境、设施配套等因素，由选定的房地产评估机构确定市场评估价格，按照市场评估价格进行货币补偿。

　　2．被征收房屋的装饰装修补偿

　　征收双方协商补偿，协商不成的按照评估机构的评估结果补偿。

　　3．附属物补偿

　　被征收人有合法使用权的空地和其它附属物（如临时建筑、简易棚、院门、围墙、水井、果树、地坪等）的补偿：按照评估机构的市场评估价格进行货币补偿。

　　4．房屋搬迁补偿

　　给予每户被征收人一次性搬迁补偿费2000元。

　　5．临时过渡安置补偿

　　（1）商业用房临时过渡安置补偿标准30元/㎡/月；生产用房临时过渡安置补偿标准20元/㎡/月；办公用房临时过渡安置补偿标准15元/㎡/月；住房和其它房屋临时过渡安置补偿标准10元/㎡/月。

　　（2）按被征收房屋的建筑面积计算，一次性支付二十四个月的临时过渡安置补偿费。

　　（3）非商业用房的临时过渡安置补助费，如果支付金额低于500元/月/户的，按照500元/月/户支付。

　　6．停产停业补偿

　　被征收房屋有商业经营、生产加工、办公等情况的，经调查认定为商业用房、生产用房的，给予停产停业的补偿。

　　（1）商业用房停产停业补偿标准

　　一类商业地段补偿标准：80—100元/㎡/月；二类商业地段补偿标准：40—80元/㎡/月；三类商业地段补偿标准：10—40元/㎡/月。

　　（2）生产加工、办公用房停产停业补偿标准

　　一类地段补偿标准：30—40元/㎡/月；二类地段补偿标准：20—30元/㎡/月；三类地段补偿标准：10—20元/㎡/月。

　　（3）征收双方根据房屋所在地段位置、停产停业期限和房屋被征收决定作出前3年（不满3年的，按照实际年限）的平均效益；结合纳税情况，以及会计核算及其他有关资料为依据进行协商，协商不成的，地段划分和补偿标准可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　（4）商业用房、办公用房一次性计发六个月的停产补偿，生产用房一次性计发十二个月的停产补偿。

　　7．设施、设备、物资迁移补偿

　　被征收人在搬迁过程中需要迁移有线电视、宽带网、水、电、太阳能等设施设备的，给予每户一次性3000元补偿，使用家用管道煤气的每户一次性2000元补偿。其它机器设备、物资的迁移费用可以协商补偿，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定补偿。

　　（二）产权调换安置方式的补偿内容

　　1．产权调换安置方式的安置回迁房屋位于开远市城市棚户区改造范围内，被征收房屋属于商业用房的，产权调换按照规划新建就近地段的商业用房进行安置，属于住宅、办公、生产用房等非商业用房的，产权调换在2015年度按照规划新建非商业用房相对集中片区的房屋中进行安置，产权调换房屋具体位置详见经过审批的改造规划。

　　2．被征收房屋产权调换新房的比例

　　（1）非商业用房类型  建筑面积调换安置房套内面积比例：

　　框架结构        1︰1.1

　　砖混结构        1︰1.08

　　砖木结构        1︰1.04

　　土木结构        1︰1

　　（2）商业用房类型  建筑面积调换安置房套内面积比例：

　　框架结构        1︰1

　　砖混结构        1︰0.95

　　砖木结构        1︰0.9

　　土木结构        1︰0.85

　　3．按照以上比例兑现的房屋，征收双方不补新旧房屋价差，调换新房的公摊建筑面积产权归被征收人所有，被征收人不承担公摊面积部分的房屋价款。

　　4．被征收人回迁房屋的选择

　　（1）被征收人选择回迁房屋的套数或者间数，按照被征收房屋的总面积数量、类型来确定，按照房屋的使用类型产权调换补偿同类房屋，即：商业用房调换商业用房，非商业用房调换非商业用房。

　　（2）非商业用房的回迁房屋价格计算：选择安置回迁房的面积超出应当补偿套内建筑面积10㎡以内的部分，被征收人按照该房对外公开的市场销售价格的80%支付房款，超出应当补偿套内建筑面积10—20㎡的部分应按照该房对外公开的市场销售价格90%支付房款，超出应当补偿套内建筑面积20㎡以上的部分应按照该房对外公开的市场销售价格全额支付房款。

　　（3）商业用房的回迁房屋价格计算：选择安置回迁房的面积超出应当补偿套内建筑面积在5㎡以内的部分，按照该房对外公开的市场销售价格的90%支付房款，超出5—10㎡以上的部分应按照该房对外公开的市场销售价格的95%支付房款，超出10㎡以上的部分应按照该房对外公开的市场销售价格全额支付房款。

　　（4）被征收人选择的回迁房屋面积小于应当补偿套内建筑面积的，未产权调换的部分的建筑面积按照被征收房屋的评估价货币补偿。

　　5．非商业房屋的回迁安置房选择顺序，由征收部门另行制定《选房细则》确定，按照确定的先后顺序，选择集中安置地段的同类回迁房；商业用房的回迁按照被征收房屋的位置顺序，从规划新建的最接近地段的商业用房中顺序选择。

　　6．回迁安置房的交房标准按照普通商品房标准执行。

　　7．附属物的补偿：参照货币补偿方式标准补偿。

　　8．房屋搬迁补偿：参照货币补偿方式标准补偿。

　　9．临时过渡安置补偿：参照货币补偿方式标准补偿，由被征收人自行租房进行临时安置过渡，征收部门按被征收房屋的建筑面积计算，支付实际发生的临时过渡安置期限的临时过渡安置补偿费。临时过渡安置补偿费在过渡期第一年度一次性支付，从第二年度起每半年支付一次。

　　10．停产停业补偿：参照货币补偿方式补偿。

　　11．设施、设备、物资迁移补偿：参照货币补偿方式补偿。

　　六、征收奖励

　　（一）搬迁奖励：被征收人在房屋征收部门通知的协议签订期内签订协议，并且在签订协议后30天内腾空并移交房屋的，按照被征收房屋的建筑面积，每平方米奖励300元；在签订协议后30天至40天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励250元；在签订协议后40天至50天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励200元，在签订协议后50天至60天内腾空并移交房屋的，每平方米奖励100元；在签订协议后60天至70内天腾空并移交房屋的，每平方米奖励50元；在签订协议后70天后才腾空并移交房屋的不奖励。

　　（二）选择货币补偿方式安置奖励

　　被征收人选择货币补偿安置方式的，按照被征收房屋的结构类型，在房屋价值评估总价的基数上，按照下列比例增加给予货币补偿安置奖励：

　　框架结构        增加5%

　　砖混结构        增加6%

　　砖木结构        增加7%

　　土木结构        增加8%

　　七、征收补助

　　（一）被征收房屋办理产权证补助：被征收房屋已经办理过房产证、土地证的，办理费用凭正规的行政事业发票的金额给予补助，税收和经营性收费除外，不能提供发票按照已经办理过房产证、土地证的现行收费标准补助。

　　（二）购买安置房补助：被征收人选择货币补偿安置方式的，按照被征收房屋的建筑面积计算给予每平方米400元的购房补助。

　　（三）物业管理费用补助：被征收人选择货币补偿安置方式的，每户给予一次性1000元物业管理费补助。

　　（四）特困补助：有下列情况之一的，提供有效证件、证明的，每户给予一次性5000元的特困补助费。

　　1．五保户；2．烈士家属；3．民政部门抚养的孤寡老人；4．城市最低生活保障户。

　　八、其它规定

　　（一）凡属征收范围内的单位和个人，在房屋征收范围确定后，不得进行下列不当增加补偿费用的行为，否则在安置补偿过程中不予确认或者补偿，所产生的损失和后果由行为人自行承担：

　　1．新建、扩建、改建、装修房屋；

　　2．改变房屋和土地用途；

　　3．法律规定的其他事项。

　　（二）被征收人必须如实向征收部门提供房地产证件和相关必需的资料，并协助现场勘查、实物评估认定工作。

　　（三）被征收人必须自行交清腾交房屋前所使用的水、电、气、有线电视、电话等费用，否则从其补偿费用中扣除。

　　（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除原房屋内已经给予过补偿的设施设备。如果擅自拆除的，将从其补偿费用中扣除相应补偿费。

　　（五）征收补偿安置协议签订后，征收部门将房屋价值补偿款项支付被征收人。被征收人应当在征收补偿安置协议约定的交房时间内，将房屋腾空后交给征收部门，同时移交被征收房屋的所有权证、土地使用证、提供户口证（簿）、身份证等有效证件的复印件，经过验收确认后，征收部门支付其他补偿款项。

　　（六）棚户区改造征收个人住房，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障，具体工作由市住房保障部门组织实施。

　　（七）全体征收工作人员违反执行国家有关房屋征收法律法规、政策规定实施违法的房屋征收行为，任何组织和个人均有权向市人民政府和相关部门举报。

　　九、附则

　　本方案未尽事宜依据相关法律法规规定办理；

　　本方案从房屋征收决定发布之日起执行；

　　本方案由开远市城市棚户区改造指挥部负责解释。