解读《开远市人民政府关于发布更新后的开远市城市规划区土地级别与基准地价的通告》

政策背景

《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。

市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。

随着经济社会的发展和城市化进程的加快，国有建设用地使用权的价值也随着经济的发展而发生了新的变化，开远市人民政府于2013年9月16日公布实施的开远市城市规划区土地级别和基准地价的通告至今已有三年多，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和国土资源部办公厅关于实施《〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）以及红河州国土资源局《关于开展城镇土地定级与基准地价更新工作的通知》（红国土资用〔2015〕10号）等相关文件精神，开远市的城镇土地定级与基准地价需全面开展新一轮的更新工作。

开远城镇土地定级与基准地价的测算

市国土资源局根据相关规定和程序，确定云南优化不动产评估咨询有限公司作为技术单位承担开远市城市规划区的土地定级与基准地价更新测算工作。更新测算成果（草案）提交后，市国土资源局按照《国土资源听证规定》《重大决策听证制度实施方案》的规定，召开了开远市城市规划区土地定级与基准地价更新测算成果（草案）听证会，收集了各种有益意见和改进建议，对成果进行了修改完善，向红河州国土资源局和云南省国土资源厅提交了开远市新一轮城市规划区土地定级与基准地价更新测算技术成果。2016年9月28日，我市新一轮城市规划区土地定级与基准地价更新测算技术成果通过云南省国土资源厅组织的省级评审验收，云南省国土资源厅以《关于红河州十三县市规划区土地定级与基准地价更新测算成果验收的通知 》（云国土资用〔2016〕25号）下发了有关成果验收通知。

主要亮点

本次更新测算成果与2013年公布实施的基准地价相比较：

（一）随着社会经济的发展，本轮基准地价的定级范围在上一轮的基础上有了一定扩大，2011年的基准地价范围是东至开远市监狱、西至市第一职业中学，面积为40.62平方公里。本轮基准地价定级范围是北至明威公司以北2500米、西至开远第四中学、南至看守所、东至物流园区，定级范围总面积为49.73平方公里。

（二）定级范围内各级别的分布范围有一定的调整，调整的趋势是定级范围内各级别在原来基础上适当向外围扩大。

（三）基准地价的价格商业住宅都在上一轮的基础上有一定程度的上调，但上调幅度都在2%-4%以内，符合现在经济整体上行，但增长速度放缓的外部环境。工业用地除末级外均有一定上调，末级下调的原因是因为整体的定级范围在扩大，末级大部分已经是上一轮的级外土地，平摊下来取得成本略低于上一轮的末级价格，也是合理的。公共管理与公共服务用地价格整体下调，主要是两个方面的要求，一方面是为了迎合全州公共管理与公共服务用地价格内涵的统一，让全州的该类土地价格有可比性。另一方面就是使其更符合现行公共管理用地学术界的统一认识，就是公共管理与公共服务用地价格应介于住宅和工业用地价格之间。

监管和运用

国土资源主管部门要加强对土地估价等市场中介行业的监管，对发现的不符合规程和有关文件规定的土地估价报告，应依法追究有关机构和人员责任，同时交由行业协会予以行业自律处罚。

国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。